Первый всесезонный семейный эко-курорт Семейского региона — на месте базы отдыха в реликтовом бору «Семей орманы», на берегу Иртыша.
Новое строительство в резервате закрыто. Купить такую площадку в бору сегодня нельзя — можно только войти в ту, у которой право и строения уже есть.
Ленточный сосновый бор, песчаная дюна и вода — в 30 минутах от города на ~350 тыс. жителей. В радиусе 300 км нет ни одного объекта размещения выше эконом-класса. Ближайшие альтернативы — Бухтарма (~350 км) и Боровое (~750 км по трассе).
Новое строительство в резервате «Семей орманы» закрыто. Но у базы уже есть договор пользования до ~2066 года и 21 капстроение с техпаспортами — реконструкция по существующим пятнам застройки легальна. Повторить эту сделку конкурент не сможет.
ООПТ — особо охраняемая природная территория.
Столовая 492,3 м², спальные корпуса 1 518 м², чаша бассейна 165 м², медпункт, прачечная, действующая КТП с ЛЭП, бетонные дорожки, спортгородок. Фундаменты и коробки 1972 года — кирпич, износ по паспортам 20%.
Возмещение 10% затрат на строительство туробъектов (Kazakh Tourism), льготное кредитование «Өрлеу» на последующие очереди. Туризм — приоритетная отрасль: 10,2 млн внутренних поездок по РК в 2025 году.
Историческое место отдыха горожан — «Старую Крепость» знает весь Семей. Асфальт до села, 30 минут от города.
с. Старая Крепость, Бескарагайский район, область Абай. Асфальт до села, ~30 км и 30 минут от Семея.
ГЛПР «Семей орманы»: мачтовые сосны, чистый воздух и гарантия, что вокруг никогда не появится посторонняя застройка.
Песчаная дюна с панорамой до горизонта, дикий пляж в трёх минутах пешком (общего пользования). В участке — свои 0,72 га песков.
Семей ~350 тыс. жителей (30 км), Усть-Каменогорск ~340 тыс. (200 км), Павлодар ~360 тыс. (300 км).
Все техпаспорта от 16.07.2020, единый кадастр 05:240:039:185:4. Электроснабжение — КТП и ЛЭП комплектны. Прецедент двухэтажности на участке есть (хозблок 2018 года).
Проект начинается не с нуля: коробки, чаша бассейна, сети и планировка территории — на месте.
Кирпичные корпуса и столовая (износ по техпаспортам 20%), чаша бассейна, электроснабжение (КТП + ЛЭП), сеть бетонных дорожек и планировка территории, жилой коттедж под металлочерепицей, историческая звезда на плацу.
Демонтаж ветхих деревянных строений и летних павильонов; собственное водоснабжение (скважины) и очистные сооружения; противопожарный контур — опашка, резервуары, сигнализация.
Новых капитальных пятен не создаём: строим только там, где они задокументированы техпаспортами, а площадь набираем этажностью. Всё остальное — некапитальное: глэмпинг на винтовых опорах, корты, настилы, шатёр.
Визуализации сделаны на реальных фотографиях базы с осмотра 23 июля. Потяните ползунок — слева нынешнее состояние, справа проект.
Ползунок тянется пальцем или мышью
У ближайшего аналога — Oi-Qaragai под Алматы — бассейнов нет вообще. У нас их два, и вместе они дают ~2 м² воды на гостя: вдвое выше нормы курортов 4–5*.
Активности продаются отдельно от проживания. Бенчмарк — Oi-Qaragai: из их ~35 активностей на наши 5 га переносятся ~22, ещё 6 адаптируются через дюну.
На месте спортгородка 1972 года, плоскостные покрытия — капитальных пятен не требуют.
Земля не в собственности: у ТОО «База отдыха Лесная сказка» договор пользования участком ООПТ. Поэтому сделка — вход в долю ТОО, а не покупка земли.
Этажность и объёмы согласовываем письменно до сделки. Прецедент двух этажей на участке есть (2018 г.). План Б — одноэтажная концепция на тех же пятнах.
Опашка, резервуары, сигнализация, собственный пост (обязателен по договору), страховка. Следы низового пожара уже есть — работы идут нулевым этапом. Противопожарный контур — не остаточная статья бюджета, а условие работы в ООПТ.
Закрывается крытым бассейном и термами, банями, катком, лыжнёй, новогодними заездами и корпоративами. Целевая зимняя загрузка выходных — 60%+.
Управление и бюджет у инвестора, транши под вехи, опционы выкупа, арбитражная оговорка.
Сегментация цен, гости из Павлодара и Усть-Каменогорска, стоп-критерии на запуск следующих очередей.
30 минут от Семея — развозка персонала; жильё для ключевых сотрудников в хоззоне; сезонный найм студентов.
Порядок жёсткий: сначала бумаги и подтверждения от резервата, деньги — только после них.
Доля, транши под вехи, управление у инвестора, опционы выкупа.
Юрист и выезд на объект: статус договора № 3, согласуемость концепции, этажность, пески 158/3, долги ТОО.
Проект под премиум-сценарий, эскизный проект, заявка на возмещение 10% затрат. Стройка — поэтапно, от быстроокупаемых юнитов.
Глэмпинг, первая очередь аквазоны, спорт-кластер, бич-клаб, летний ресторан. Возврат транша — около двух лет.
Целевая картина: к 2028 году — курорт 4* на 88 юнитов и до 300 гостей. Дальнейшее расширение — по факту загрузки, без риска переразмеривания.
Бор, дюна и вода в получасе от города на 350 тысяч жителей; готовые пятна, право до 2066 года и закрытый для новых конкурентов вход. Остальное — вопрос темпа и дисциплины траншей.